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Airbnb à Nice : retour à 120 jours pour les résidences principales depuis septembre 2026

Mis à jour le 12 octobre 2026

Mise à jour : 12 octobre 2026

La réglementation de la location meublée touristique à Nice a évolué cette année. Depuis le 1er septembre 2026, le plafond applicable à la location d’une résidence principale est de nouveau fixé à 120 jours par année civile, contre 90 jours auparavant.

Côte d’Azur à Nice, destination de location saisonnière

En bref
À Nice, une résidence principale peut désormais être louée jusqu’à 120 jours par an. Une résidence secondaire ou un investissement locatif reste soumis aux règles de changement d’usage.

Ce qui change à Nice en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, Nice appliquait un plafond abaissé à 90 jours par an pour la location d’une résidence principale (délibération du 23 mai 2025).

Après les élections municipales de mars 2026, la nouvelle équipe municipale menée par Éric Ciotti est revenue sur cette mesure : le conseil municipal a voté le 19 juin 2026 le retour à 120 jours par an, confirmé par le conseil de la Métropole Nice Côte d’Azur le 22 juin 2026. La nouvelle règle s’applique depuis le 1er septembre 2026.

Il s’agit d’un régime transitoire : la municipalité a annoncé un règlement métropolitain définitif pour 2027. Les règles pourraient donc encore évoluer, et il est prudent de vérifier la réglementation en vigueur avant chaque saison.

Concrètement, un propriétaire qui loue sa résidence principale en meublé touristique à Nice peut désormais la proposer à la location jusqu’à 120 jours sur une même année civile, sous réserve de respecter les autres obligations applicables.

Pourquoi parle-t-on parfois encore de 90 jours ?

Le cadre national prévoit un plafond de principe de 120 jours par an pour la résidence principale. La loi permet toutefois à une commune, par délibération motivée, d’abaisser cette durée, dans la limite de 90 jours.

C’est ce mécanisme que Nice avait utilisé avant de revenir à 120 jours en 2026. Il est donc important de vérifier la réglementation locale en vigueur plutôt que de se fier uniquement à une règle nationale générale.

Résidence principale : quelles démarches restent obligatoires ?

Le retour à 120 jours ne supprime pas les autres formalités. La mise en location d’un meublé de tourisme doit notamment respecter les obligations de déclaration et d’enregistrement applicables, ainsi que les règles relatives à la taxe de séjour.

Le propriétaire doit également veiller à ce que le logement soit bien sa résidence principale au sens de la réglementation. Le plafond de 120 jours concerne uniquement ce cas de figure.

Et pour une résidence secondaire à Nice ?

La situation est différente pour une résidence secondaire. Le plafond de 120 jours applicable à la résidence principale ne doit pas être transposé automatiquement. À Nice, la location touristique d’un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire peut être soumise à une autorisation de changement d’usage.

Avant toute mise en location, il est donc indispensable d’identifier précisément le statut du logement et les démarches à effectuer auprès de la Ville de Nice.

Que se passe-t-il en cas de dépassement ?

Le Code du tourisme prévoit des sanctions en cas de non-respect du plafond applicable à une résidence principale. La commune peut également demander au loueur de lui communiquer le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué.

Au-delà du plafond réglementaire applicable, un propriétaire ne doit donc pas continuer à louer son logement comme s’il s’agissait d’une résidence principale sans vérifier au préalable les démarches et autorisations nécessaires.

Ce que cela change pour les propriétaires niçois

Le retour aux 120 jours offre davantage de flexibilité aux propriétaires qui souhaitent louer ponctuellement leur résidence principale, notamment pendant les périodes de forte demande sur la Côte d’Azur.

Pour autant, la rentabilité d’une location saisonnière ne dépend pas uniquement du nombre de nuits autorisées. Le positionnement tarifaire, la qualité de l’annonce, les photos, le suivi des calendriers, les durées minimales de séjour et l’adaptation aux grands événements de la région ont un impact direct sur les revenus.

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